Standardside

 

Samarbejdsaftale

 

aftalt mellem

 

Stiftelsen Hofmansgave

( Stiftelsen )

 

og

 

Lejerforeningen Hofmansgaves Sommerby

( Lejerforeningen )

 

Ikrafttrædelse juli 2004

 

 

 

1. Område

 

1.1. Hofjægermester Hofman Bang oprettede i første halvdel af 1900-tallet et fritids- og sommerhusområde på Stiftelsens nuværende ejendom med henblik på en sommerhuskoloni af mennesker med fast tilknytning til området.

 

1.2. Området omfatter p.t. 368 sommerhusgrunde beliggende på 8 matrikkelnumre.

 

2. Lejerforeningen

 

2.1. Stiftelsen har udlejet området i henhold til grundlejeaftaler med de enkelte grundlejere., hvori er anført, at medlemskab af Lejerforeningen er pligtig for alle grundlejere, og at disse grundlejere er pligtige til at acceptere, at Lejerforeningen har forhandlingsretten for generelle lejevilkår i overensstemmelse med grundlejeaftalerne. Det er i disse aftaler bestemt, at grundlejerne skal tåle de ændringer i vilkårene, der måtte kunne aftales mellem Stiftelsen og Lejerforeningen, om de i grundlejeaftalerne anførte forhold.

 

3. Formål

 

3.1. Lejerforeningen og Stiftelsen træffer aftale om følgende forhold:

 

a. Udarbejdelse af standardgrundlejeaftale, der skal være gældende og anvendes af Stiftelsen ved indgåelsen af nye grundlejeaftaler eller forlængelse af tidligere indgåede aftaler.

b. Indholdet af ordensreglementet.

c. Fastsættelse af administrationsbidrag, som skal betales i tilknytning til lejen (p.t. kr. 600 årligt).

d. Fastsættelse af gebyr for arbejde/er i forbindelse med ændringer i, forlængelse af og indgåelse af nye kontrakter på lejers foranledning (p.t. kr. 1.500) samt andet arbejde, som belaster Stiftelsen, udover den almindelige administration afgrundlejemålene.

100. Om øvrige vilkår af fælles interesse for grundlejerne og Lejerforeningen i relation til Stiftelsen.

 

 

 

3.2. Parterne er enige om, at for bestående grundlejeaftaler (dvs. lejekontrakter, der ikke er indgået jfr. Denne aftale), kan der ikke ske ændringer i den enkelte grundlejers aftaleretlige rettigheder, udover hvad der er muligt i hendhold til disse allerede indgåede aftaler.

 

4. Ændringer af aftalen m.v.

 

4.1. Enhver ændring af nærværende aftale eller i de i forbindelse hermed indgåede aftaler, jfr. Punkt 3, kræver enighed mellem Stiftelsen og Lejerforeningens bestyrelse.

 

4.2. Kan der ikke opnås enighed, forbliver nærværende aftale gældende medmindre uenigheden omhandler grundlejefastsættelsen/reguleringen idet sådanne tvister kan indbringes for voldgift, jfr. Punkt 15.

 

5. Fællesmøder

 

5.1. Fællesmøder afholdes mindst en gang om året, i september måned, mellem repræsentanter for Stiftelsen og Lejerforeningen. Møderne berammes og dagsordenen aftales mellem de to bestyrelsesformænd.

 

6. Standard grundlejeaftale

 

6.1. Ved denne aftales indgåelse er tre forskellige typer af grundlejeaftaler gældende:

 

6.1.1. Grundlejeaftale type 1 anvendes over for alle nye grundlejere. Som ny grundlejer betragtes alle grundlejere der ikke:

a) var grundlejer pr. 1. januar 2002.

b) var ægtefælle eller fast samlever (samme adresse som grundlejeren i mindst to år forud for anmodning om indtræden i en grundlejeaftale) til en under a) anført grundlejer.

 

Lejeperioden i henhold til denne grundlejeaftale kan højst andrage 20 år, og ønsker om forlængelse eller ændringer i grundlejeaftalen vil kun kunne ske mod forudbetaling af gebyr jfr. pkt. 10.3.

 

6.1.2. Grundlejeaftale type 2 anvendes over for tidligere grundlejere det vil sige de ovenfor under pkt. 6.1.1. a) og b) anførte, som i forbindelse med nærværende aftales indgåelse og inden 1. maj 2003 skriftligt have meddelt, at ville overgå til denne nye grundlejeaftale type 2, med lejefastsættelse efter hidtil gældende regler for standard grundlejeaftale.

 

Der betales ikke gebyr jfr. Pkt. 10.3. i forbindelse med overgang til grundlejeaftale type 2, såfremt anmodning herom skriftligt var Stiftelsen i hænde senest 1. maj 2003, men der opkræves fuld administrationsbidrag for 2003 og fremover jfr. Pkt. 10.2.

 

I tilfælde af, at beregning af nettoprisindeks ophører eller ændres, skal det prisindeks, der i størst muligt omfang svare til nettoprisindekset i stedet lægges til grund for lejeberegningsændringen.

 

Lejeperioden andrager højst 20 år, og ved grundlejers senere ønsker om ændringer i grundaftalen for perioder efter grundlejeaftalens udløb vil fremtidig lejefastsættelsvilkår – det vil sige for perioden efter det 20. år. - være i henhold til grundaftale type 1 jfr. Pkt. 6.1.1. eller den med Lejeberegningen til enhver tid aftalte grundlejeaftale for ny grundlejer.

 

 

6.1.3. Grundaftale type 3, omfatter samtlige de før 1. januar 2002 indgåede grundaftaler, som ikke senest den 1. maj 2003 skriftligt overfor Stiftelsen er begæret fornyet til en type 2 grundaftale. For disse grundaftaler gælder, at de udløber efter deres indhold, og der udstedes ikke nye grundaftaler af denne type.

 

Ved grundlejers ønske om ændringer i disse grundaftaler vil Stiftelsen efter 1. maj 2003 være berettiget til at kræve en ny grundaftale type 1.

 

6.2. Ved grundlejers død kan efterlevende ægtefælle/sambo, men ikke livsarvinger eller andre, og hvis der er tale om en grundaftale type 1 eller 2, erhverve huset og indtræde i den gældende grundlejeaftale på uændrede vilkår uden betaling af et gebyr jfr. pkt. 10.3.

 

6.3. Livsarvinger og/eller andre erhververe af huset eller dele heraf kan kun gældende for hele grundlejeaftalen få ny grundlejeaftale type 1, på de ovenfor under pkt. 6.1.1. gældende vilkår, der er gældende på overtagelsestidspunktet, og kun såfremt de i øvrigt opfylder betingelserne for at kunne overtage grundlejemålet helt eller delvis.

 

7. Lejefastsættelse, Reguleringer m.v.

 

7.1. For de i medfør pkt. 6.1.1. og pkt. 6.1.2. udfærdigede grundlejeaftaler reguleres drundlejen for de enkelte grundlejemål en gang om året ned virkning fra hver 01.04. Størrelsen af lejereguleringen fastsættes i henhold til det i de enkelte lejeaftaler anførte.

 

7.2. Stiftelsen underretter Lejerforeningen v/dennes formand om reguleringens størrelse. Kan Lejerforeningen ikke godkende lejeforhøjelsen, skal begrundet indsigelse fremsendes til Stiftelsen inden 4 uger og kan enighed fortsat ikke opnås kan Lejerforeningen indbringe lejereguleringen for voldgiftsretten jfr. Pkt. 15.

 

7.3. Parterne er indstillet på at forhandle ændringer af lejereguleringsprincipperne i løbet af aftaleperioden, såfremt:

 

a. Nettoprisindekset ikke længere beregnes, eller der sker afgørende ændringer i, hvorledes det beregnes. En reguleringsklausul, der erstatter eller ligner den, skal i så fald anvendes.

b. Ejendomsværdi ikke længere beregnes, eller der sker afgørende ændringer i, hvorledes den beregnes.

c. Samfundsudviklingen eller lovgivningen medfører, at lejebeløbet for det samlede areal eller for enkelte grundtyper forrykkes væsentligt til ugunst for grundlejerne eller for Stiftelsen.

 

7.4. Når der er enighed mellem Stiftelsen og Lejerforeningen om de ændrede principper, kan den enkelte grundlejer ikke fremsætte indvendinger imod disse/dette uanset den indgåede grundlejeaftale med Stiftelsen.

 

7.5. I tilfælde af, at parterne ikke kan opnå enighed om de fremtidige lejereguleringsprincipper, kan sagen indbringes for voldgift jfr. Punkt 15.

 

 

8. Grundarealer m.v.

 

8.1. Ved indgåelse af grundlejeaftale type 1 jfr. Pkt. 6.1.1. er mellemparterne aftalt, at det grundareal, der indgår i beregningen, er det faktiske areal, dog maksimum 900 kvadratmeter.

 

8.2. Parterne erkender, at der på de tidligere indgåede grundlejeaftale kan være anført grundarealer, der i nogle tilfælde er større/mindre end de faktiske arealer

 

8.3. De faktiske arealer, således som de nu er kendt, fremgår af grundspecifikationen og oplyses til Otterup Kommune ved forespørgsler herom i forbindelse med byggesagsbehandling m.v.

 

8.4. For 15 grunde på Østre Strandvej, hvor afvigelsen er større end 10% i forhold til mindst 200 kvadratmeter, vil der ved overgang til ny grundlejeaftale type 1, jfr. Punkt 6.1.1. ske regulering af arealet.

 

8.5. I tilfælde af uoverensstemmelser om grundarealets faktiske størrelse mellem grundlejer, Stiftelsen, byggemyndighed vil der for grundlejers regning kunne foretages en ny konkret opmåling. Indgået grundlejeaftale vil i så fald for fremtiden skulle ændres i overensstemmelse med det opmålte areal og i tilfælde af grundlejeaftale type 1 jfr. Pkt. 6.1.1. skal tillige lejebeløbet reguleres.

 

9. Ordensreglement

 

9.1. Der er mellem parterne aftalt et ordensreglement. Ved fremtidige ændringer heri gælder samme regler som anført i punkt 7.4.

 

9.2 Påtaleret overfor ordensreglements overholdelse tilkommer begge parter. Afgives Stiftelsen eller Lejerforeningen en skriftlig påtale overfor en grundejer, sendes kopi heraf til den anden part.

 

9.3. Det tilkommer dog alene Stiftelsen at afgøre, om en grundejers overtrædelse af ordensreglement i henhold til de indgåede grundlejeraftaler skal anses for en så væsentlig misligholdelse af grundlejeaftalen og som sådan skal medføre grundlejeaftalens ophævelse.

 

På samme måde tilkommer det alene Lejerforeningen at afgøre om en overtrædelse af Lejerforeningens vedtægter er så graverende så der kan ske eksklusion fra Lejerforeningen, med heraf følgende ophævelse af grundlejeaftalen.

Ekskluderer Lejerforeningen en grundlejer fra foreningen skal Lejerforeningen straks give Stiftelsen besked.

 

10. Administrationsbidrag, gebyrer og timesatser

 

10.1. Der er enighed mellem parterne om, at Stiftelsen kan beregne et årligt administrationsbidrag som opkræves sammen med lejen og at Stiftelsen kan beregne gebyrer i forbindelse med anmodning om ændringer i indgåede grundlejeaftaler , som sker på grundlejers/Lejerforeningens foranledning.

 

10.2. Administrationsbidraget der opkræves kvartalsvis sammen med lejen, er for året 2003 aftalt til kr. 600. Administrationsbidraget reguleres årligt efter samme reguleringsprincipper som gældende for grundlejeaftale type 2, jfr. Pkt. 6.1.2.

 

10.3. Gebyr for grundlejeaftale og/eller anmodning om ændringer i eksisterende grunglejeaftaler udgør p.t. kr. 1.500. Beløbene reguleres årligt i takt med ændringerne i nettoprisindekset på samme måde som lejen i grundlejeaftaler type 2, jfr. Pkt. 6.1.2.

 

10.4. Reguleringer af administrationsbidraget jfr. Pkt. 10.2. og gebyret jfr. Pkt. 10.3. vil ikke skulle ske i nedadgående retning, og kun reguleringer der medfører at det årlige administrationsbidrag eller gebyret stiger med mindst 10,- kr. kan opkræves. Den beregnede regulering nedrundes altid til nærmeste med 10 delelige beløb. Sker der et eller flere år ikke nogen regulering, skal fremtidige reguleringer tage udgangspunkt i det reguleringspristal som var gældende ved sidste gennemførte regulering.

 

10.5. For andet arbejde, som belaster Stiftelsen udover almindelig grundlejeaftaleadministration, kan der pålægges gebyr svarende til de direkte omkostninger derved med udgangspunkt i en timeløn på kr. 250, der reguleres i takt med nettoprisindeks på samme måde som lejen i grundlejeaftaler type 2, jfr. Pkt. 6.1.2.

 

10.6. Reguleringer herudover kan forhandles mellem parterne jfr. Pkt. 7.4.

 

11. Restancer til Lejerforeningen

 

11.1. Idet medlemskab af Lejerforeningen er pligtig for alle grundlejere med type 1 og 2 grundlejeaftaler, og da kontingentrestancer kan medføre grundlejemålets ophør, forpligter Lejerforen til at underrette Stiftelsen, såfremt der opstår kontingentrestancer, der er mere end 3 måneder gamle.

 

11.2. Stiftelsen er på begæring fra Lejerforen og under forudsætning af, at Lejerforen godtgør, at påkrav med samtidig klar angivelse af at manglende kontingentbetaling vil medføre ophævelse af grundlejeaftalen, forpligtet til at indlede sag mod grundlejer med påstand om ophævelse af grundlejeaftalen.

 

12. Salg af Stiftelsens sommerhusgrunde

 

12.1 Såfremt Stiftelsen ønsker at udstykke og sælge enkelte eller samtlige de udlejede grunde omfattet af nærværende aftale,er det aftalt at Stiftelsen forinden der sker offentligt udbud retter henvendelse til Lejerforen med orientering om salgsplanerne, herunder gøres Lejerforen bekendt med Stiftelsens pris og salgsvilkår.

 

12.2. Lejerforen meddeles en passende frist til at undersøge, om den enkelte grundlejer er interesseret i køb, eller hvis det ikke er tilfældet, om der i Lejerforen kan skaffes flertal for at købe den/de således udbudte grunde. Prisen og salgsvilkårene som anført ovenfor bestmmes suverent af Stiftelsen, do skal Stiftelsen give Lejerforeningen adgang til at lade en af Lejerforeningen og/eller af den interesserede grundlejer af grunden antaget lokalt kendt ejendomsmægler adgang til at vurdere det udbudte, og at udtale sig om Stiftelsens krav til pris og salgsvilkår.

 

12.3. Kan der ikke efter ovenfor anførte procedure opnås en aftale om salg af den/de udbudte grunde, står det Stiftelsen frit at sælge ved offentligt udbud såfremt udbudet sker inden for 1 år efter sammenbruddet i forhandlingerne konstateres. Er der ikke sket et salg senest 2 år efter første udbud skal – hvis salg ønskes af Stiftelsen – proceduren jfr. Pkt.12.1. Og 12.2. gentages.

 

12.4. Nærværende bestemmelse er en hensigtserklæring mellem Stiftelsen og Lejerforeningen, der er gældende så længe nærværende aftale er gældende. Aftalen kan ikke tinglyses på Stiftelsens ejendom.

 

13. Uopsigelighed

 

13.1. Nærværende aftale er gældende, så længe Stiftelsen er ejer af de af aftalen omfattede grunde, og så længe Lejerforen eksisterer, i det dog aftalen af hver af parterne kan opsiges med 6 måneders skriftlig varsel til den 1. april i et kalenderår, dog tidligst til ophør den 1. april 2008.

 

13.2. Efter at nærværende aftale er ophørt, gælder bestemmelserne i aftalen dog fortsat for de lejemål, der løber på ophørstidspunktet og som er indgået i overensstemmelse med aftalen, indtil disse ophører. Såfremt Lejerforen er ophørt eller ikke længere repræsenterer grundlejer afgøres eventuelle tvister direkte ved voldgift mellen grundlejer og Stiftelsen.

 

13.3. Parterne er enige om, at der med indgåelse af denne aftale ikke – bortset fra hvad der er anført i pkt. 10. - kan/skal forhandles ændringer i aftaleforhold vedr. grundlejeaftaler efter pkt. 6.1.1. og/eller pkt. 6.1.2. før tidligst med virkning fra 1. april 2008 ( den såkaldte ”borgfredsperiode” ), jfr. Dog punkt 14.

 

14. Genforhandling

 

14.1. Parterne er uanset det ovenfor under pkt. 13.3. anførte enige om at genforhandle nærværende aftales indhold, hvis samfundsudviklingen eller lovgivningen forrykker balancen til væsentlig ugunst for parterne.

 

14.2. Om der foreligger en sådan ændring afgøres i mangel af enighed af den i punkt 15. nærværende voldgiftsret, der samtidig også på baggrund af parternes indstilling fastsætter, hvad der så i så fald skal træde i stedet for de ændrede bestemmelser, således at nærværende aftales intentioner opretholdes.

 

15. Voldgift

 

15.1. I tilfælde af uenighed om nærværende aftale eller bilagenes indhold eller forståelse, uenighed om fastsættelsen af den årlige lejeregulering, administrationsbidrag m.v. afgøres denne tvist ved voldgift. Voldgift afholdes på ”Hofmansgave”. Dansk ret finder anvendelse.

 

15.2. Ønske om voldgift meddeles af den ene af parterne til den anden part via anbefalet brev, hvoraf det fremgår, hvem parten har udpeget som voldgiftsmand. Såfremt den anden part ikke inden 14 dage efter brevets modtagelse har udpeget en voldgiftsmand, er den part, der ønsker voldgiften, berettiget til også at udpege den anden voldgiftsmand.

 

De to voldgiftsmænd udpeger i fællesskab den tredje voldgiftsdommer, der skal være voldgiftsrettens formand og jurist med dommererfaring.

 

Hvis de to voldgiftsmænd ikke inden 14 dage er enige om at udpege formanden for voldgiftsretten, udpeges denne af Præsidenten for Retten i Odense.

 

15.3. Voldgiftsretten fastsætter selv sin forretningsorden og eventuel sikkerhedsstillelse for omkostninger ved voldgiftsrettens behandling af sagen.

 

I øvrigt findes lov om voldgift nr 181 af 24. maj 1972 anvendelse.

 

16 Tidligere aftaler

 

Samtidig med underskrivelsen af denne aftale bortfalder tidligere aftale mellem parterne.